Доходные дома возвращаются в Россию: анализ плюсов и минусов

Правительство рассматривает опыт царской эпохи для решения жилищной проблемы.

В ближайшее время в Государственной Думе может быть представлен законопроект, направленный на возрождение концепции доходных домов в России. По словам Владимира Кошелева, первого заместителя председателя Комитета ГД по строительству и ЖКХ, в таких зданиях жилье не будет продаваться в собственность, а будет сдаваться в аренду, в том числе на длительный срок. Эта идея не является новой, поскольку подобные учреждения активно функционировали в дореволюционной России. Возникает вопрос: как эта модель интегрируется в современный рынок недвижимости?

Исторический Экскурс

Более ста лет назад, до 1917 года, доходные дома составляли значительную долю жилого фонда: в Москве – 40%, а в Санкт-Петербурге – до 80%. В них проживали люди разных социальных слоев, включая известных деятелей. Например, Максим Горький написал свою знаменитую пьесу «На дне» в 1902 году, арендуя целый этаж в одном из доходных домов Нижнего Новгорода.

Современные Инициативы и Преимущества

Сегодня парламентарии стремятся “воскресить” институт доходных домов, видя в нем ключ к решению жилищных проблем россиян. Ипотека, несмотря на ее доступность, зачастую становится непосильным бременем для многих семей из-за высокой стоимости квадратного метра и значительных процентных ставок.

Предполагается, что доходные дома позволят гражданам проживать в арендуемом жилье в течение многих лет, как это было до революции. Основной вопрос, который остается открытым, – это стоимость аренды. Разработчики законопроекта подчеркивают, что она не будет коммерчески высокой, но и не будет соответствовать условиям социального найма, что подразумевает умеренность и доступность.

Проект предусматривает обязательную временную регистрацию жильцов с возможностью ее упрощенного продления. Также жильцам и их детям будет гарантирован доступ ко всей необходимой социальной инфраструктуре, включая медицинские учреждения, школы и детские сады.

Вызовы и Инвестиции

Однако для реализации этой инициативы необходимо построить новые доходные дома. По оценкам некоторых экономистов, срок окупаемости таких объектов может достигать 20-30 лет, что делает инвестиции в этот сектор малопривлекательными. За такой продолжительный период, как гласит известная притча о Ходже Насреддине, могут произойти значительные изменения.

Для стимулирования инвестиций законодатели предлагают беспрецедентные налоговые льготы. Планируется ввести нулевые налоги на период строительства и в течение 10 лет после ввода объекта в эксплуатацию. Полностью будут отменены налоги на аренду земельного участка, имущество, НДС и налог на доходы от сдачи помещений в аренду.

Прежде чем приступать к строительству, депутатам предстоит внести соответствующие поправки в Жилищный кодекс РФ, который в настоящее время оперирует лишь понятиями многоквартирных и нежилых помещений, не содержа при этом определений “общежитие” или “доходный дом”.

Мнение Эксперта: Михаил Беляев, финансовый аналитик, кандидат экономических наук

Михаил Беляев поделился воспоминаниями о своем дедушке, который жил в доходном доме в Риге:

Зимой он снимал меблированную квартиру, а летом семья переезжала на побережье, также арендуя жилье. Затем они возвращались в Ригу, но уже в другую квартиру, поскольку прежняя была занята. Доходные дома — перспективное направление. Но я бы скорее говорил о государственных доходных домах, чья цель не извлечение максимальной прибыли, а выполнение социальной функции по улучшению жилищных условий для граждан с невысоким доходом.

О пустующих новостройках и налоговых льготах

На вопрос о целесообразности использования уже существующих, но пустующих новостроек в крупных городах вместо строительства новых доходных домов, Беляев ответил:

Это возможно, но возникает вопрос о том, кто будет этим заниматься. Если речь идет о государственном выкупе, то это не должно происходить по рыночной цене. Зачем государству на средства налогоплательщиков `кормить` застройщиков?

Относительно предложенных законодателями полных налоговых льгот для инвесторов доходных домов на период строительства и последующие 10 лет, эксперт высказался категорично:

Я абсолютно против любых налоговых льгот. Их не должно быть. В противном случае это ляжет дополнительной нагрузкой на бюджет или на конечных потребителей, в то время как бизнес будет сосредоточен исключительно на получении прибыли.

Формирование стоимости аренды

Касаясь вопроса ценообразования аренды в доходных домах, Михаил Беляев предложил два варианта:

Первый – арендатор платит столько же, сколько он мог бы заплатить при частной сдаче, хотя частные арендодатели часто завышают цены. Второй – существует стандартная формула: ежемесячная аренда равна стоимости квартиры, разделенной на 120 месяцев (10 лет окупаемости), плюс коммунальные услуги.

Будущее доходных домов в России

На вопрос о том, сможет ли Россия вновь покрыться доходными домами, как в царское время, Беляев ответил скептически:

Вряд ли. Наши сограждане традиционно предпочитают владеть жильем, и изменить эту укоренившуюся психологию будет крайне сложно, особенно если стоимость найма окажется достаточно высокой.

Автор: Владимир Чуприн