Общая задолженность россиян по жилищным кредитам достигла ошеломляющей отметки в 22,1 триллиона рублей, что эквивалентно почти половине расходов федерального бюджета. Однако основной причиной для беспокойства экспертов является не столько сам масштаб долга, сколько ускоряющийся рост просроченных платежей по ипотеке. За последний год доля таких “плохих” долгов в общем ипотечном портфеле банков увеличилась более чем вдвое — с 0,36% до 0,74%, составив к июлю 145 миллиардов рублей. Эта тенденция объясняется ужесточением условий ипотечного кредитования и продолжающейся стагнацией реальных доходов населения.
Недавнее исследование крупной девелоперской компании выявило тревожную картину: 38% ипотечных заёмщиков едва сводят концы с концами, оплачивая кредиты, а 23% вынуждены регулярно прибегать к займам, чтобы выполнить свои обязательства. Несмотря на эти трудности, спрос на ипотеку не снижается. Согласно данным Центрального Банка, в июне банки выдали 68,7 тысячи ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 308,9 миллиарда рублей. Примечательно, что 85% этих кредитов были предоставлены в рамках государственных льготных программ, среди которых лидирует ипотека для многодетных семей.
Хотя пока рано говорить о формировании полномасштабного финансового “пузыря” на ипотечном рынке, быстрое и неуклонное увеличение объёма проблемных долгов вызывает серьёзное беспокойство. Доля просроченных кредитов сейчас находится на рекордном уровне. Задолженность, превышающая 90 дней, в большинстве случаев указывает на то, что заёмщик уже не сможет погасить кредит. И хотя 145 миллиардов рублей кажутся незначительной суммой на фоне общего долга в 22,1 триллиона, эта проблема чётко обозначена и демонстрирует явную тенденцию к усугублению.
Алексей Зубец, директор Центра исследований социальной экономики, подчёркивает, что для оценки стабильности рынка важнее не общий объём ипотечного портфеля, а именно размер просроченной задолженности. Пока она не достигает 1%, а ипотечный сектор в значительной степени поддерживается государственными программами. Однако он также обращает внимание на “социальные моменты”: опросы показывают, что за последние месяцы в полтора раза возросло число россиян, опасающихся невозможности выплачивать ипотеку в случае ухудшения их финансового положения. Хотя таких заёмщиков пока менее 10%, их страхи усиливаются.
Зубец добавляет, что на ситуацию влияет сокращение рынка труда, в частности, уменьшение премий сотрудникам в гражданских отраслях. Это приводит к стагнации реальных доходов, в то время как ипотечные платежи могут составлять более половины семейного бюджета. Как следствие, платёжеспособность заёмщиков снижается, и им всё труднее обслуживать кредиты на фоне инфляции в 8-10%. Рынок первичного жилья также переживает стагнацию из-за переизбытка предложения: до 70% квартир в новостройках остаются непроданными (319 тысяч — в полтора раза больше, чем год назад). В такой ситуации банкам часто приходится продавать залоговую недвижимость со значительными скидками, порой до 20-30% и более.
Екатерина Сташкова, менеджер продукта “Ипотека” в компании “Сравни”, соглашается, что, несмотря на долю просрочки менее 1%, её абсолютный объём постоянно растёт. Заёмщикам стало сложнее выполнять свои обязательства из-за отсутствия ожидаемого роста доходов, увеличения стоимости жизни и общей закредитованности населения. Она отмечает, что в основном просрочки возникают у тех, кто брал кредиты в 2023 году и начале 2024 года, когда государственные программы поддержки ипотеки были более доступны, а банки проявляли большую лояльность. В те времена минимальный первоначальный взнос мог составлять всего 10%, а предельная долговая нагрузка заёмщика часто превышала 50%.
В результате таких условий ипотеку оформили те, для кого она впоследствии оказалась слишком тяжёлым бременем. Важно также учитывать, что квартиры на первичном рынке часто приобретались по ценам выше, чем аналогичные объекты на вторичном, что затрудняет полное погашение долга через продажу залогового жилья. Эксперт поясняет, что хотя закон позволяет кредитной организации взыскать долг путём продажи заложенного имущества (даже если это единственное жильё с прописанными несовершеннолетними детьми), банки обычно избегают этой долгой и дорогостоящей процедуры. Вместо этого они предпочитают урегулировать проблему с заёмщиком до суда или через мировое соглашение, предлагая такие решения, как рассрочка платежей, чтобы найти взаимоприемлемые способы погашения долга.
