Анализ текущей ситуации на рынке недвижимости и роль льготной ипотеки.
Высокая ключевая ставка привела к тому, что рынок новостроек в крупных городах оказался под давлением. С учетом значительных ипотечных переплат, цена квадратного метра в 10 из 16 крупнейших городов России теперь превышает миллион рублей, а в Москве достигает почти 2,1 млн. Это связано не только с высокими ставками по кредитам, но и с длительными сроками ипотеки, в среднем составляющими 27 лет. В итоге, приобрести жилье могут позволить себе лишь немногие, наиболее обеспеченные граждане. В таких условиях повышенный интерес вызывают льготные ипотечные программы, например, «Семейная ипотека», которая, вопреки слухам, по-прежнему доступна для покупки как нового, так и вторичного жилья в регионах с невысокими темпами строительства. Однако возникает вопрос, насколько эффективно эта мера помогает большинству россиян решить жилищную проблему.
Расчет реальной стоимости квадратного метра в новых домах сегодня значительно сложнее обычной арифметики. При рыночной ипотечной ставке около 25% годовых и сроке кредита в среднем 27 лет (выбор, который часто обусловлен отсутствием альтернатив), итоговая цена жилья может в два-три раза превысить изначальную. Так, в Москве конечная стоимость квадратного метра доходит до 2,1 млн рублей, хотя изначальная цена могла быть около 316 тысяч. В крупных городах, включая Уфу, Екатеринбург, Краснодар, Омск, Пермь и Новосибирск, цена уже перешагнула отметку в миллион. Даже в Волгограде, одном из наименее дорогих городов страны, полная стоимость квадратного метра приближается к 716 тысячам рублей.
Что происходит с рынком, когда кредиты дороги, спрос падает, девелоперы сталкиваются с проблемами, а доходы населения не растут? Своим мнением по этому поводу поделился эксперт по недвижимости, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский.
— Ипотечные ставки в России по-прежнему крайне высоки. Что является основной причиной их удержания на уровне 25%, несмотря на сигналы ЦБ о возможном снижении?
— Ключевой фактор — это сама ключевая ставка Центробанка. Ее текущий уровень (20%) оказывает сильное давление на рынок недвижимости. Недавнее снижение на 1% в июне хоть и было представлено ЦБ как мера по смягчению денежно-кредитной политики, для ипотечных заемщиков практически ничего не изменило. Рыночная ставка по ипотеке формируется просто: ключевая ставка плюс 3–5%, что и дает текущие значения. Дополнительные факторы, такие как макропруденциальные лимиты или риск-премии банков, сейчас не играют решающей роли.
— Как такая высокая итоговая стоимость жилья влияет на спрос и положение застройщиков?
— Снижение спроса уже очевидно. В мае этого года продажи новостроек в старой Москве сократились на 41% относительно прошлого года, в Новой Москве — на 33%. В целом по стране падение составило 41,2%. Эти цифры наглядно показывают ситуацию. Причины комплексные: истек срок массовых льготных программ (их пролонгации Минстрой не добился), в Москве ввели запрет на строительство квартир менее 28 кв. м, что сократило объем предложения в сегменте доступного жилья, и, главное, реальные доходы населения не растут, а инфляция остается высокой. Совокупность этих факторов приводит к спаду на рынке. В регионах уже фиксируются случаи банкротства девелоперов, в частности во Владимире, Ростове и других городах. Бизнес-модель становится неустойчивой: нет спроса, продажи встали, а кредиты требуют погашения.
— Недавно Минфин подтвердил продление «Семейной ипотеки» до 2030 года. Насколько такие меры господдержки способны улучшить положение на рынке?
— В нынешнем виде «Семейная ипотека» — не решение всех проблем, но определенная поддержка. Если будет введено ограничение на получение кредита только по месту регистрации, это может частично помочь местным застройщикам. Однако не стоит переоценивать ее влияние. Вероятнее всего, возникнут схемы с фиктивной регистрацией в крупных городах (Москва, Петербург), чтобы оформить льготную ипотеку и приобрести более привлекательное жилье там. Таким образом, существенного позитивного эффекта для рынков региональных городов ожидать не приходится.
Подводя итог, можно сказать, что за заявлениями о возможных послаблениях скрывается сложная рыночная ситуация, где возможности покупателей ограничены, а застройщики испытывают трудности. В условиях высоких ставок, длительных сроков кредитования и низкого спроса, собственное жилье превращается из базовой необходимости в предмет роскоши, доступный через долгосрочные обязательства. Льготные ипотечные программы пока остаются единственным фактором, поддерживающим рынок, но их влияние становится все более точечным, направленным скорее на стабилизацию отдельных сегментов, чем на общее стимулирование.
