Аналитики предупреждают о рисках жилищных кредитов без высокого ежемесячного дохода.
Фото: Геннадий Черкасов
По последним данным, приобрести жилье в ипотеку становится все сложнее: по оценкам аналитиков Высшей школы экономики, ежемесячный доход заемщика должен составлять не менее 300 тысяч рублей. Несмотря на недавнее снижение ключевой ставки Центрального банка до 18%, прогнозируемое падение ипотечных ставок лишь до 23% не делает жилье доступнее для большинства граждан.
Жилищный кредит, по мнению экспертов, перестает быть средством решения квартирного вопроса и трансформируется в предмет роскоши. Без внушительного первоначального взноса, стабильно высокого дохода или возможности реализовать уже имеющуюся недвижимость, ипотека может представлять серьезную финансовую угрозу.
Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ до 18% на прошлой неделе, что вызвало надежды на активизацию ипотечного кредитования, реальность пока не соответствует ожиданиям. Ипотечные ставки демонстрируют лишь незначительное снижение и, согласно прогнозам, к концу года стабилизируются на уровне около 23%, что остается недоступным для подавляющего большинства заемщиков.
Согласно анализу НИУ ВШЭ, для комфортного обслуживания ипотечного кредита под 23% годовых, ежемесячный заработок семьи должен быть в диапазоне 300–400 тысяч рублей. Стоит отметить, что только на погашение процентов потребуется от 150 до 200 тысяч рублей ежемесячно. Следовательно, чтобы избежать долговой ямы, доход должен быть существенно выше обязательных платежей. Подобный уровень благосостояния характерен для ограниченного круга граждан, которые, вероятно, уже имеют собственное жилье.
На фоне этой ситуации усиливается обеспокоенность уровнем закредитованности населения. Алексей Кричевский, аналитик рынка недвижимости и основатель проекта «Экономизм», прогнозирует дальнейший рост просрочек по ипотечным платежам. Он отмечает, что только за июнь текущего года объем таких задолженностей увеличился на 7%, достигнув отметки почти в 140 миллиардов рублей. Это, по его словам, является прямым результатом ухудшения экономической обстановки, где рост расходов сопровождается снижением реальных доходов населения. Многие заемщики, оформившие ипотеку год-полтора назад в расчете на будущее рефинансирование, теперь оказались в сложной финансовой ситуации.
Кричевский подчеркивает, что ипотека традиционно является последним видом кредита, по которому граждане допускают просрочки, поскольку потеря жилья — это крайняя мера. Если же проблемы с выплатами возникают даже в этом сегменте, это свидетельствует о действительно серьезном кризисе финансового положения населения.
Для тех, кто несмотря на высокие ставки все же рассматривает ипотеку, Кричевский рекомендует следующее: ежемесячный доход семьи должен минимум вдвое превышать общую сумму всех кредитных обязательств. Это послужит надежной защитой от долговой кабалы. Кроме того, желательно сформировать финансовую подушку безопасности, достаточную для покрытия расходов минимум на три месяца. Важно также стремиться к максимально короткому сроку кредитования, так как это значительно снижает итоговую сумму переплаты по процентам.
В качестве примера приводится расчет: при стоимости квартиры в 10 миллионов рублей и первоначальном взносе в 3 миллиона, ипотечный кредит на 7 миллионов под 23% годовых на 20 лет повлечет за собой ежемесячный платеж в размере 135 тысяч рублей и колоссальную переплату, превышающую 25 миллионов рублей. Сокращение срока кредита до 10 лет увеличит ежемесячный платеж до 150 тысяч рублей, но значительно уменьшит общую переплату до 11 миллионов рублей.
По мнению экспертов, для улучшения ситуации на рынке ипотеки ключевая ставка должна снизиться до 15%. Только при таком условии средняя ипотечная ставка сможет опуститься ниже 20% годовых. Однако даже в этом случае, без существенной государственной поддержки, жилье останется недоступным для семей с доходом менее 200 тысяч рублей. Кричевский отмечает, что на данный момент бюджет страны не располагает средствами для внедрения эффективных мер поддержки. Существующие программы, такие как «семейная ипотека», способны помочь лишь ограниченному числу граждан. Фактически, перед населением стоит непростой выбор: либо значительно увеличивать свой доход, либо прибегать к льготным программам, связанным с рождением детей. При этом даже льготные условия не отменяют необходимость первоначальных вложений в жилье, его ремонт и обстановку.
Таким образом, на фоне высоких процентных ставок и нестабильной экономической ситуации, ипотека в России остается уделом обеспеченных слоев населения. Для большинства же граждан это крайне рискованный, долгосрочный и финансово затратный шаг, требующий не только значительной финансовой подушки безопасности, но и тщательного планирования с реалистичной оценкой собственных возможностей. В условиях «холодной» экономики уютные квартиры в новостройках для многих продолжают оставаться лишь несбыточной мечтой.
