В столице часто возникает вопрос о несправедливом подходе к выплате компенсаций владельцам сносимых гаражей: почему одни получают деньги, а другие остаются ни с чем? Этот вопрос стал актуальным для Андрея, члена гаражного кооператива, расположенного в районе станции метро «Речной вокзал».
Андрей рассказал, что его кооператив был одним из пяти, находящихся в этой местности. Вся территория была включена в программу комплексного развития, что привело к сносу всех гаражных боксов. Гаражи Андрея были демонтированы в марте, после того как истёк и был расторгнут властями договор аренды земли. Сейчас на месте бывшего кооператива — огороженный пустырь.
«Не знаю, как у других ГСК [гаражно-строительный кооператив], но у нашего был полный пакет документов, начиная от письма мэра на выделение земли, тогда еще Лужкова Юрия, и заканчивая ИНН, кадастровым номером, договорами с «Мосэнерго», ветобработкой и тому подобное. Все документы, подтверждающие целевое использование земли, платежки за аренду земли. Несмотря на это, все гаражи нашего ГСК были снесены. Компенсация за снос гаражных боксов не была выплачена никому, даже членам нашего ГСК, который был полностью легитимный, а сумма эта составляла ни много ни мало для каждого бокса 225 тысяч рублей. А сейчас, насколько я слышал, в августе ее подняли уже и до 300 тысяч рублей. Это все притом, что в соседнем районе Северного округа Москвы, в Ховрине, компенсация за снос гаражей выплачивается. Насколько я знаю, за все снесенные гаражи».
Такая ситуация вызывает недоумение: если городские власти сами предоставляли землю под гаражи, почему демонтаж происходит без выплат? Запрос по этому поводу был направлен в Департамент градостроительной политики Москвы. По информации из СМИ, на месте бывшего кооператива планируется строительство нового жилого квартала, реализуемое компанией «Бореалис девелопмент», связанной с Capital Group и департаментом городского имущества.
Юристы объясняют, что ключевой аспект кроется в формулировке договора аренды земли. Если земля выделялась под «временную гаражную автостоянку», то даже при наличии фундамента гаражи не считаются капитальными строениями. Соответственно, власти рассматривают их как нестационарные объекты. В такой ситуации владельцы могут оспаривать лишь одностороннее расторжение договора аренды. Акоп Абгарян, председатель Московской коллегии адвокатов «Абгарян, Мурадян и партнеры», подчёркивает:
Акоп Абгарян, председатель Московской коллегии адвокатов «Абгарян, Мурадян и партнеры»
«Очень много гаражных кооперативов, которые оформили свои права, получили выписку из Единого государственного реестра недвижимости и оформили право собственности, имеют право на компенсацию. У них оформлены права на аренду, где разрешенное использование земельного участка предполагает строительство там капитальных сооружений (в форме гаражей). Если мы говорим о том, что да, у них есть земельный участок, выделенный департаментом городского имущества, но разрешенное использование там всегда было под временный гаражный кооператив. Понимаете разницу? Вот здесь ключевой момент, если в разрешенном использовании земельного участка указано временное сооружение, то говорить о недвижимости тут просто невозможно, соответственно, и компенсация не предполагается».
Подобные случаи в Москве не единичны. Гаражные кооперативы исчезают по всему городу, и не все владельцы получают компенсации. При покупке гаража важно понимать, что вы можете приобрести лишь право пользования, а не собственность на землю. В случае сноса единственным путём остаётся обращение в суд, хотя и здесь, как отмечает Глеб Виленский, член совета директоров группы содействия «Дельта», перспективы часто невелики:
— Я не испытываю особых иллюзий относительно перспектив этих судов по той причине, что решения о выделении земли под гаражи, под временные всякие конструкции типа ракушки раньше принимались не очень корректно с точки зрения оформления.
— Договор аренды с городом — это не аргумент?
— Договор аренды не дает права собственности. Тем не менее групповые иски от совладельцев, чьи права, по их мнению, нарушены, — это всегда, по крайней мере, инструмент для такого цивилизованного диалога с властями города.
Эти факторы значительно увеличивают риски при покупке гаражей. Инвестируя значительные средства, владельцы не застрахованы от того, что спустя несколько лет их гараж не окажется на месте запланированного жилого комплекса или новой дороги.
