Инициатива ограничить оформление ипотеки местом прописки вызывает вопросы
Фото: Геннадий Черкасов
Российский ипотечный рынок показывает признаки замедления: в первом полугодии объем выданных жилищных кредитов составил 1,5 триллиона рублей, что на 47% меньше аналогичного периода прошлого года. В этой ситуации новая законодательная инициатива, предполагающая запрет на оформление семейной ипотеки вне региона регистрации заемщика, выглядит неоднозначной. Есть серьезные опасения, что эта мера может ограничить доступ многих семей с детьми к льготной государственной программе, которая часто является единственной возможностью приобрести жилье.
Согласно государственной статистике, за первые шесть месяцев года было выдано 340 тысяч кредитов, на 55% меньше, чем годом ранее. При этом большинство сделок — 63% по количеству и 81% по объему — пришлось на льготные ипотечные программы.
Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко отметила, что в прошлом году более половины выданных по программе семейной ипотеки кредитов пришлось на Москву, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Значительная часть заемщиков проживала в других регионах. В Совфеде считают, что механизм выдачи кредитов нужно усовершенствовать, чтобы государственная программа адресовалась семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий непосредственно в своем регионе проживания.
Анатолий Аксаков, глава думского комитета по финансовому рынку, сообщил о возможном внесении в парламент законопроекта, запрещающего россиянам оформлять семейную ипотеку за пределами региона их регистрации. Предполагается, что новые правила могут вступить в силу уже в первом квартале 2026 года. Эксперты рынка недвижимости считают принятие законопроекта весьма вероятным, учитывая поддержку на уровне Совфеда и Госдумы, однако предупреждают о возможных негативных последствиях в виде снижения спроса из-за дополнительных бюрократических барьеров.
В частности, для покупки жилья в другом регионе некоторым заемщикам придется менять прописку, что может быть затруднительно или неприемлемо. Аналитик Владимир Чернов прогнозирует увеличение административной нагрузки на банки и возможное снижение числа одобренных заявок на ипотеку. По его мнению, это может привести к дальнейшему сокращению выдач до 30%, особенно в крупных городах.
Алексей Зубец, директор Центра исследований социальной экономики, называет инициативу «странной». Он подчеркивает, что льготная программа предназначена для семей с детьми, а не привязана к конкретной территории. Запрет ограничивает конституционное право на свободу передвижения по стране и возможность переезда в другой город, например, из Иркутска в Москву, для покупки там квартиры по ипотеке. Эксперт видит несколько возможных причин такого ограничения со стороны властей. Во-первых, это может помочь сократить государственные расходы, так как бюджет софинансирует значительную часть жилищных кредитов. Во-вторых, это может быть попыткой сдержать миграцию в мегаполисы, основанной на предположении, что переезд в столицу снижает желание иметь больше детей. Наконец, власти стремятся сделать льготные программы более адресными и избежать их использования в инвестиционных целях.
По мнению Зубца, данная мера может столкнуться с сильным сопротивлением со стороны банков и застройщиков, поскольку семейная ипотека является для них важным источником финансирования.
Полина Гусятникова, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners, считает инициативу весьма сомнительной. Она напоминает о конституционной свободе перемещения по России и указывает на то, что семейная ипотека часто используется именно для переезда. Если для получения кредита нужно будет иметь регистрацию в другом регионе, возникает «замкнутый круг»: для прописки нужно жилье, а для покупки жилья по льготной программе — прописка. Гусятникова ставит под вопрос цели законодателей, предполагая, что вместо запрета можно было бы использовать более простые методы для борьбы с инвестиционным использованием программы, например, ограничить покупку одним объектом недвижимости на семью.
В свою очередь, Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties, утверждает, что инициатива направлена не на ограничение перемещения граждан, а на борьбу со злоупотреблениями. Он отмечает участившиеся случаи, когда заемщики оформляют ипотеку в регионах с низкими ценами на жилье, формально выполняя условия льготы, но не планируя там проживать. По его мнению, такая практика снижает эффективность программы, предназначенной для поддержки семей по месту их реального жительства. Тумин считает, что рынок движется к более сбалансированной модели, где, несмотря на высокую долю льготных кредитов, спрос становится более стабильным и целевым.
