Каждая десятая сделка с жильём в России включает ипотеку с быстрым погашением.
Фото: Геннадий Черкасов
В текущем году в России значительно возросло число граждан, приобретающих жилье с использованием так называемой «короткой» ипотеки — кредитов, которые погашаются всего за несколько месяцев. Этот подход, получивший широкое распространение, встречается в 10-15% всех жилищных сделок и особенно заметен на вторичном рынке, а также в сегментах бизнес- и премиум-класса новостроек.
Подобные краткосрочные ипотечные займы (длительностью до одного года) обычно используются для оперативного резервирования понравившейся недвижимости. Погашение такого кредита часто осуществляется за счет средств от продажи уже имеющегося жилья. Таким образом, сумма ипотеки покрывает разницу между стоимостью приобретаемого и продаваемого объекта.
Кроме того, краткосрочная ипотека может быть выбрана с расчетом на последующее рефинансирование или в ситуациях, когда необходимо отложить закрытие банковского вклада. Специалисты подчеркивают, что это временное решение, не создающее долгосрочной финансовой нагрузки для заемщиков. Они предполагают, что интерес к таким схемам снизится, когда рыночные ипотечные ставки опустятся до 14%.
Вопрос о снижении ставок остается открытым. Несмотря на уверенное падение ключевой ставки ЦБ РФ до 17% годовых, банки неохотно снижают свои ипотечные проценты, удерживая их на значительно высоком уровне. В Москве средняя ипотечная ставка достигает 20,11%. Эксперты рынка недвижимости подсчитали, что при таких условиях переплата по кредиту может составить сумму, эквивалентную стоимости трёх, а то и пяти дополнительных квартир.
Тем не менее, краткосрочная ипотека также выгодна банкам, так как она позволяет поддерживать активность граждан в кредитовании, особенно в сфере дорогостоящих жилищных займов.
Константин Апрелев, основатель и почетный член Российской гильдии риэлторов, утверждает, что понятие «короткой ипотеки» является скорее метафорой, чем отдельным банковским продуктом.
«На рынке недвижимости нет специфического продукта под названием «короткая ипотека», — объясняет Апрелев. — Люди оформляют стандартные жилищные кредиты, но стремятся погасить их максимально быстро из-за чрезмерно высоких процентных ставок. Это характерно для альтернативных сделок с недвижимостью».
То есть, располагая некоторыми сбережениями, человек оформляет ипотеку для покупки нового жилья, а затем погашает долг, продав свою прежнюю недвижимость. По сути, это форма жилищного обмена с использованием кредитных средств.
Например, если ваша текущая квартира покрывает 70-80% стоимости желаемого жилья, вы можете взять обычный ипотечный кредит на оставшиеся 20-30%, а затем досрочно погасить его после продажи старой недвижимости. Таким образом, это стандартный ипотечный заем, но с ускоренным погашением.
— Но разве банки не устанавливают за это высокие штрафы?
— Всё определяется условиями договора. Если планируется досрочное погашение, важно заранее убедиться в отсутствии или минимизации штрафных санкций в контракте. Часто заемщики не до конца уверены в своих возможностях по досрочному закрытию кредита, но крайне высокие ставки подталкивают их к этому. Поэтому необходимо тщательно выбирать кредитную программу и банк, где условия досрочного погашения будут наиболее лояльными. В любом случае, для банка это прибыльно: он получает значительный доход от самой операции, а также от сопутствующих услуг, таких как страхование титула, жизни и имущества. Без выполнения этих процедур ипотечный кредит не выдается, и само оформление сделки обходится недешево.
— Некоторые официальные лица утверждают, что рыночная ипотека в России фактически прекратила свое существование из-за непомерно высоких процентов. Это действительно так?
— Необходимо анализировать как объемы, так и структуру сделок. За последние 12-18 месяцев количество ипотечных операций сократилось в разы. Большая часть текущих сделок приходится на вторичную ипотеку, а долгосрочные кредиты практически исчезли, уступив место краткосрочным. Представьте, если взять миллион рублей под 20% годовых, то вернуть придется 1,2 миллиона. Если же это 10 миллионов на год, сумма возврата составит 12 миллионов. В таких условиях люди вынуждены прилагать максимум усилий для скорейшего досрочного погашения ипотеки. Они активно ищут дополнительные источники финансирования – обращаются к состоятельным родственникам, друзьям, продают другое имущество или направляют значительную часть своего дохода на уменьшение долга. Это, безусловно, рациональный подход к личным финансам.
