Специалисты обсудили, является ли приобретение малогабаритного жилья злоупотреблением государственной программой.
В последнее время наблюдается тенденция использования семейной ипотеки для покупки небольших квартир, включая студии, что вызывает вопросы о пригодности такого жилья для семей с детьми. Первый заместитель министра труда Ольга Баталина отметила эту проблему на Восточном экономическом форуме, указав также на недоступность льготных программ для значительной части населения. Мы обратились к экспертам, чтобы понять риски и последствия такого положения дел на рынке ипотечного кредитования.
Министерство труда выявило, что льготная ипотека часто используется для приобретения малогабаритного жилья, включая студии, которое не всегда соответствует потребностям семей с детьми. Власти также обеспокоены тем, что часть таких сделок носит инвестиционный характер, а не направлена на улучшение жилищных условий. Ольга Баталина подчеркнула отсутствие ограничений по площади жилья в действующих ипотечных программах. При этом, несмотря на множество льготных предложений (семейная, дальневосточная, сельская ипотека), до 40% семей в России по-прежнему не могут воспользоваться ни одной из них. Баталина выразила мнение, что в ряде случаев ипотечные обязательства могут негативно влиять на решение о рождении детей.
Данные ипотечных сервисов лишь частично подтверждают слова замминистра. По информации одного из крупнейших государственных банков, около 80% сделок по семейной ипотеке приходится на одно- и двухкомнатные квартиры. Основным фактором, ограничивающим выбор, является стоимость жилья. Ярослав Гутнов, основатель SIS Development, пояснил, что высокие цены на новостройки не позволяют семьям приобретать более просторные квартиры, особенно когда речь идет о первом собственном жилье.
Эксперты расходятся во мнениях относительно того, насколько приобретение малогабаритного жилья по семейной ипотеке является проблемой. Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», отмечает, что изначальная цель программы — поддержка семей с детьми и стимулирование рождаемости — труднодостижима в условиях текущих цен на жилье. Он приводит пример: если в 2018 году за 12 млн рублей с 20% первоначальным взносом можно было приобрести просторную 3-4-комнатную квартиру площадью 75-100 кв.м, то сейчас в Москве на аналогичную сумму можно купить лишь небольшую двухкомнатную. В связи с двукратным ростом цен на квартиры за последние годы, лимитов семейной ипотеки часто не хватает на комфортное жилье для семьи, и люди вынуждены приобретать то, что им доступно, что не всегда ведет к значительному улучшению жилищных условий.
С другой стороны, существует мнение, что покупка малогабаритного жилья — это зачастую лишь первый шаг к решению квартирного вопроса. Максим Самсонов, генеральный директор Tashir Estate, отмечает, что такой подход позволяет семьям с минимальным риском и долговой нагрузкой войти в рынок недвижимости. Кроме того, небольшие квартиры могут приобретаться для детей, например, студентов, что объясняет их компактность. В этом случае речь идет не о злоупотреблении, а о продуманной стратегии, учитывающей текущие обстоятельства. Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум», добавляет, что хотя просторное жилье для детей предпочтительнее, любое улучшение жилищных условий уже является позитивным фактором. Также, семьи, уже имеющие жилье, могут использовать льготную ипотеку в инвестиционных целях, что, по мнению экспертов, также способствует поддержке демографии. Семейная ипотека, как финансовый инструмент, гибко адаптируется под нужды граждан: для многих важнее иметь собственное, пусть и скромное, жилье, чем арендовать его на протяжении многих лет. Самсонов предлагает для повышения эффективности программы дифференцировать ее, создав отдельные продукты для различных целей: первое жилье, улучшение текущих условий, покупка недвижимости для обучения детей и т.д.
