Специалисты предупреждают о возможном росте цен на недвижимость вследствие применения различных ипотечных ставок.
В России обсуждается инициатива по дифференциации ипотечных ставок в зависимости от региона проживания и числа детей в семье. Сенатор Ольга Епифанова подчеркнула важность учета реальных доходов населения и снижения финансовой нагрузки. Аналитики оценили, насколько этот подход может улучшить доступность жилья.
Источник фото: Алексей Меринов
Сенатор Епифанова высоко оценила предложение Вячеслава Володина, назвав его своевременным и многообещающим. По ее мнению, дифференцированные ставки на ипотеку позволят адаптировать условия кредитования к уровню доходов в разных регионах, что особенно важно для многодетных семей и жителей с невысоким доходом. Такой механизм, как считает сенатор, будет способствовать стимулированию жилищного строительства в регионах, поддержанию демографического роста, а также поможет уменьшить внутреннюю миграцию в крупные города, содействуя развитию малых населенных пунктов.
Предполагается, что новая программа ипотечного кредитования может быть запущена в течение ближайших двух лет. Необходимые законодательные поправки и согласования с финансовыми учреждениями и органами бюджетного планирования ожидаются уже в следующем году.
Мнения экспертов относительно потенциальной выгоды и конкретных ставок в рамках этой инициативы разделились. Мария Аврова из Est-a-Tet предполагает, что в регионах с низкими доходами ставка может быть установлена на уровне 3%, аналогично существующим программам (дальневосточная, сельская ипотека), а для более состоятельных регионов она сохранится на уровне 6-7%. Однако Валерия Шулева из «Железно» выражает более осторожный прогноз, считая, что минимальная ставка в 6% (как по семейной ипотеке) для низкодоходных регионов, вероятно, не изменится, тогда как для регионов с высоким доходом она может быть повышена до 8%.
Относительно общей эффективности инициативы для граждан России экспертное сообщество также не пришло к единому мнению. Часть специалистов рассматривает ее как естественное развитие социальной политики государства. Вадим Бутин из «Главстрой-Недвижимость» отмечает, что большинство текущих программ господдержки унифицированы, игнорируя региональные различия в доходах и ценах на жилье. Он убежден, что новая система ставок, учитывающая эти нюансы, поможет выровнять спрос и стимулировать жилищное строительство за пределами крупных мегаполисов.
Однако существует и противоположная точка зрения. Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, считает, что предложенная мера противоречит принципам рыночной экономики. Он утверждает, что в регионах с невысокой покупательной способностью жилье изначально более доступно, и снижение стоимости кредитов лишь спровоцирует рост цен, не принося существенных изменений. Худоян выразил несогласие с таким «сложным и противоречивым механизмом», предлагая вместо этого сосредоточиться на создании высокооплачиваемых рабочих мест в регионах. По его мнению, попытка сдерживания внутренней миграции с помощью нерыночных ипотечных программ является тупиковым решением. Для поддержки уязвимых слоев населения, по его словам, достаточно ввести несколько целенаправленных ипотечных программ с унифицированными ставками по всей стране. Он признает успешность комплексных региональных льготных программ на Дальнем Востоке, в Арктике и Новороссии, но подчеркивает, что текущая инициатива может иметь негативные экономические последствия.
Ярослав Гутнов, основатель SIS Development, считает дифференциацию ипотечных ставок по регионам неприемлемой. Он утверждает, что ставка должна быть единой для всей страны, а доступность жилья — зависеть от его стоимости за квадратный метр. Исключения, по его мнению, допустимы лишь для стратегически важных регионов, таких как Дальний Восток. Однако поддержку многодетных семей он называет правильным шагом, предлагая, например, субсидировать семейную ипотеку на 0,5% за каждого последующего ребенка. Гутнов предупреждает, что полноценная реализация этой инициативы может негативно повлиять на рынок, подобно эффекту от продолжительной льготной ипотеки. По его прогнозам, цены в регионах с пониженными ставками будут быстро расти, а значительная часть сделок приобретет спекулятивный характер. Эти изменения в отдельных регионах приведут к удорожанию недвижимости по всей стране, в результате чего государство понесет значительные расходы на субсидирование, не достигнув желаемых результатов.
